부동산을 구입할 때 전부 현금으로 사면 좋겠지만, 대부분 은행에 빚을 내서 구입하게 됩니다.
부동산은 주로 아파트를 의미하며, 우리는 아파트를 살때 주택담보대출을 받아서 아파트를 사게 됩니다.
주택담보대출은 아파트 가격의 20% ~ 80%까지 받을 수 있으며, 당연히 큰 돈 입니다.
살아가면서 부동산 거래는 거래 금액 상으로 가장 큰 거래로 꼽히기 때문에 진행하면서 불안하고 초조한 마음이 드는게 사실입니다.
하지만, 어디를 둘러봐도 아파트가 있고 그 사람들은 주택담보대출을 받아서 살고 있습니다. 즉, 여러분도 가능하다는 뜻입니다.
주택담보대출이란?
주택담보대출은 우리나라에서 많이 사용되는 금융 용어입니다. 우리나라는 부동산을 뗄레야 뗼 수가 없죠.
주택담보대출은 사전적 용어로 주택을 담보로 하여 대출을 받는 것을 의미합니다.
이러한 대출은 보통 부동산을 구입하거나 주택 관련 비용을 충당하기 위해 이용됩니다.
주택금융공사
크게 주택금융공사의 특수 상품과 시중은행의 주택담보대출 상품으로 나눌 수 있습니다.
먼저 주택금융공사의 상품부터 보겠습니다.
주택금융공사 – 주택담보대출 찾기
https://www.hf.go.kr/ko/sub01/sub01_04.do
초장기 보금자리론, 생애최초 주택구입자 보금자리론, 유한책임 보금자리론, 전세사기피해자 보금자리론, 주택연금 사전예약 보금자리론은 모두 현재 시행되는 보금자리론의 세부 내용이라고 생각하시면됩니다.
즉, 주택금융공사의 상품은 보금자리론과 디딤돌대출으로 나눠서 볼 수 있습니다.
현재 시행되고 있는 보금자리론의 설명은 제가 잘 정리해놨으니 아래 글을 참고해주세요!
보금자리론
디딤돌 대출
금리
주택 및 소유자
- 대출승인일 현재 담보주택의 평가액이 5억원(신혼 · 2자녀 이상 가구 6억원) 이하
- 채무자 또는 배우자(결혼예정자 포함)와 공동소유(예정 소유자)
- 채무자와 소유자가 다른 경우 소유자를 담보제공자로 하여 근저당권 설정
- 주거전용면적이 85㎡(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면지역은 100㎡) 이하
세대주 요건
소득 요건
자산요건
신용 평가 및 정보
- NICE신용평가정보(주)의 CB점수가 350점 이상인 경우만 취급 가능
- 신청인이 한국신용정보원 “신용정보관리규약”에서 정하는 아래의 신용정보 및 해제정보가 남아있는 경우는 취급불가
- 연체, 대위변제ㆍ대지급, 부도, 관련인 정보
- 금융질서문란정보, 공공정보
- 신용회복지원 신청 및 등록정보
주택 보유수
- 본건 담보 주택 외에 주택(분양권 및 조합원 입주권 포함)이 없는 무주택자임을 확인
자금용도
- 구입용도* 의 대출만 취급 가능
담보주택의 건물에 대한 소유권 이전(보존) 등기일로부터 3개월 이내에 대출 신청한 경우
- 소유권이전과 동시에 대출 취급 가능
기타사항
- 직계존비속간 거래 불가
- 만 30세 이상의 미혼단독세대주에 대한 대출조건
- 대출대상자 : 만 30세 이상의 미혼 단독세대주(주민등록등본상 직계존속 중 1인 또는 미성년인 형제 · 자매중 1인 이상과의 부양기간(합가일 기준)이 계속해서 6개월 미만인 경우 포함)
- 주택가격 : 3억원 이하
- 주택면적 : 주거전용면적 60㎡(수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면지역은 70㎡) 이하
- 대출한도 : 1.5억원(생애최초 주택구입자 2억원) 이하
LTV
(생애최초 주택구입자인 경우 생애최초 특례구입자금보증 가입 가능 시 80%)
DTI
대출한도
대출만기
상환방식
- 원리금 균등분할상환, 체감식 분할상환(원금 균등분할상환), 체증식 분할상환
채무자가 접수일 현재 만 40세 미만 근로자이고 고정금리를 선택한 경우에만 허용
- 대출실행 후에는 원금상환방식 변경 불가
금리우대 (-)
- (중복불가 우대금리) 연소득 6천만원 이하 한부모 가구 0.5%p, 다문화·장애인·생애최초 주택구입자·신혼가구 0.2%p
- (중복적용 가능 우대금리) 다자녀가구 0.7%p, 2자녀가구 0.5%p, 1자녀가구 0.3%p, 청약저축 가입자 0.1~0.2%p, 부동산 전자계약 우대금리 0.1%p(‘23.12.31 신규 접수분까지 한시적 운영), 신규 분양주택 가구 0.1%p
※ 금리 관련 상세 내용은 금리안내 페이지 참고
조기상환수수료
- 3년 이내에 조기(중도)상환된 원금에 대하여 대출실행일로부터 경과일수별로 1.2% 한도 내에서 부과
주택담보대출 찾는법
은행연합회 소비자포털
https://portal.kfb.or.kr/compare/loan_household_new.php
은행연합회 소비자포털에 접속해서 검색하시면 여러 은행들의 주택담보대출 금리를 한번에 알아볼 수 있습니다.
우리는 모든 은행들을 비교할거니까 은행을 다 선택해주시고, 신규취득을 기준으로, 매달 나눠서 내는 분할상환방식을 선택하여 검색하면
각 은행의 신용점수별 금리를 확인해 볼 수 있어요
이중에 금리가 저렴한 인터넷 뱅킹인 카카오뱅크와 케이뱅크 그리고 시중은행인 하나은행에 대해 다뤄보도록 하겠습니다.
카카오뱅크 주택담보대출
많은 분들이 카카오 뱅크를 이용하실 텐데요.
저의 경우에는 한도도 절반도 나오지 않고, 금리는 훨씬 비싸더라구요.
상황에 따라 한도도 금리도 다른 카카오 뱅크. 알아보시죠.
기본적으로 카카오뱅크 앱에서 한도를 확인해 볼 수 있습니다.
챗봇이 물어보는 질문에 대해 개인의 상황에 따라 클릭하게 되면 가능 금액과 금리를 확인할 수 있습니다.
주택담보대출 금리는 최저 3.97%로 안내되고 있지만, 실상은 4%대네요.
그래도 타 시중은행보다 저렴하다고 볼 수 있습니다.
위의 화면은 생애최초구입하시는 분들 참고하시면 됩니다.
그리고 현재 주택담보대출을 가지고 있으신 분들은 한도 절반/ 금리 더 높다! 라고 생각하시면 됩니다.
저의 경우 한도가 2억 정도에 금리도 4%중반이어서, 카카오뱅크는 받지 않기로 했습니다.
우대금리
- 생애최초 0.3%
- 과거 카카오 뱅크를 활용해 전 / 월세 대출을 받은경우 0.2%
한도
현재 주택담보대출이나 마이너스통장 등 신용대출을 일으킨 경우 한도가 더 낮게 나올 수 있습니다.
인터넷 뱅킹의 특성상 상환 예정인 대출을 반영해 서류 심사를 하지 않는다고 하더라구요
즉, 지금 대출을 가지고 있으면 한도가 줄어들고, 이건 심사에 반영이 안된다.
대출을 다 받고 싶으면 신규 주택자만 가능하단 얘기입니다!
신청 가능기간
• 주택구입자금: 잔금일 20일 이전까지 신청(신청시간은 06∼23시까지)
• 생활안정자금: 실행일 15일 이전까지 신청(신청시간은 06∼23시까지)
서류제출 가능시간
• 평일/토요일 08시~22시 (일요일/공휴일 이용불가)
실행 가능시간
• 주택구입자금: 08시 이후(자동 실행)
• 생활안정자금: 06시~16시(고객 직접 실행)
• 토요일/일요일/공휴일 실행 불가
대상자 공통
• 현재 직장에서 1개월 이상 재직 중인 근로소득자
• 소득금액증명원으로 소득 입증이 가능한 사업소득자
주택구입자금
• (세대합산) 무주택을 포함한 2주택 이하 세대
• 매매계약을 체결하고 소유권 이전이 완료되지 않은 경우 신청 가능
• 무주택세대라도 주택담보대출을 보유한 경우 신청 불가
생활안정자금
• (세대합산)1주택 세대
• 담보주택의 소유권 이전이 3개월 경과한 경우 신청 가능
• 등기권리증 소유자(구형 등기권리증 포함)
• 다른 금융기관의 주택담보대출을 보유한 경우 신청 불가(단, 기존 주택담보대출이 가계대출인 경우 전액 상환하는 조건으로 신청 가능)
계좌 수 제한
• 1주택 최대 10계좌까지 가능 (카카오뱅크 주택담보대출 대환 불가)
대상주택
• KB시세가 있거나 카카오뱅크 내부 기준에 따라 시세를 평가할 수 있는 아파트 및 연립/다세대 주택
• 본인 단독소유 또는 배우자와의 공동소유 세대원 동의 및 배우자 소득확인
• 세대원이 추가로 보유한 주택이 있는지를 확인하기 위해 세대원 제공 동의가 필요하며, 배우자와 주택을 공동 소유하거나 서민·실수요자 우대 대상인 경우 배우자의 서류 제출 필요
• 세대원 전원이 내국인인 경우에만 대출 가능
• 배우자가 본인 명의 스마트폰이 없거나 미성년자인 경우 대출 불가
법무사
• 주택구입자금이라면 카카오뱅크와 협약된 법무사를 통해 소유권이전이 진행됩니다.(셀프등기 불가)
• 소유권이전 등기에 대한 법무사 수수료는 주택 거래가액에 비례하여 법무사협회의 보수 기준에 따라 책정됩니다.
추가약정 위반 불이익
• 대출실행 후 아래의 사유 발생 시 대출금 전액을 즉시 상환해야 하며, 한국신용정보원에 추가약정 위반사실이 제공되어 제공일로부터 3년간 주택관련대출이 제한됩니다.
• 처분의무, 주택구입제한의무 등 추가약정을 체결하고 이를 이행하지 않거나, 이행하지 않고 대출을 전액 상환한 경우
케이뱅크 주택담보대출
케이뱅크도 카카오뱅크와 똑같은 방식이라고 생각해주시면됩니다.
그리고 마찬가지로 원하는 한도와 금리를 받지 못할 수도 있을 겁니다.
케이 뱅크도 마찬가지로 버튼형으로 각자의 정보를 입력하면 됩니다.
저의 경우 이미 주택을 가지고 있어서 그런지 원하는 한도의 대출을 받을 수 없었습니다.
그래서 케이뱅크도 탈락
대출대상
- 본인 단독 또는 배우자 공동명의 아파트 소유 고객이거나 아파트를 구입하려는 고객
- 근로소득자, 사업소득자, 연금소득자, 프리랜서 등 소득 확인이 가능한 고객
- 당행 내부 심사기준을 충족하는 고객
대출한도
- LTV/DTI/DSR 등 규제범위 내에서 아파트 소재지, 아파트 시세, 개인 소득 및 부채현황 등에 따라 차등 적용됩니다.
- 구입자금 대출: 최대 10억원
- 대출 갈아타기(대환대출): 최대 10억원(보유한 주택담보대출의 대출금액 이내이며, 기존 대출 전액 대환 조건)
- 생활안정자금 대출: 최대 10억원
상환방식
- 원금균등 분할상환, 원리금균등 분할상환 중 선택
- 원금균등 분할상환 : 대출금액을 대출기간 개월수(거치기간이 있는 경우 거치 후 잔여 대출기간 개월수)로 균등하게 나누어 산정한 분할상환금과 이자를 매월 납부
- 원리금균등 분할상환 : 대출금액과 이자금액의 합계액을 대출기간 개월수(거치기간이 있는 경우 거치 후 잔여 대출기간 개월수)로 균등하게 나누어 산정한 분할상환원리금을 매월 납부
이자계산방법
- 대출이자는 별도의 경우를 제외하고 다음과 같이 계산
- 이자는 대출원금에 이율과 일수를 곱한 후 365일(윤년 366일)로 나누어 산출(원단위 미만 절사)
- 원리금균등 분할상환 대출의 월별 이자계산은 대출원금에 연이율을 곱한 다음 12로 나누어 계산
- 일수 계산은 여신당일로부터 기일 또는 상환일(일부상환 또는 분할상환 포함) 전일까지(한편넣기) 계산
- 위 내용에도 불구하고 다음의 여신은 여신당일부터 기일 또는 상환일까지 계산
- 대출당일에 회수되는 대출
- 연체기간이 1일인 연체대출채권 및 지급보증대지급금
- 원리금균등 분할상환 대출: 대출금액 x 대출이자율 ÷ 12
- 원금균등 분할상환 대출: 대출금액 x 대출이자율 x 이자 일수 ÷ 365(윤년 366일)
상환시기 및 방법
- 상환일: 대출실행 응당일 또는 고객님께서 지정하신 날에 매월 납부되며, 해당일이 없는 경우 그 달 말일에 납부됩니다.
- 고객님 본인 명의의 대출금 입금통장 또는 지정한 통장에서 자동 이체됩니다.
- 자세한 내용은 대출거래약정서의 실행 방법 및 이자 지급 방법 내용을 참고해주세요.
대출기간
- 10년 ~ 40년 범위 내 5년 단위
- 거치기간 1년 지정 가능
※ 대출실행 후 대출기간의 변경은 불가능합니다.
대출실행일
- 구입자금: 매매계약서 잔금일(평일)
- 대출 갈아타기(대환자금): 지정일(평일)
- 생활안정자금: 지정일(평일 또는 주말)
중도상환해약금
- 중도상환해약금: 중도상환금액 x 해약금요율(1.40%) x (3년 – 대출실행 후 경과기간) ÷ 3년
- 중도상환금액: 매년 최초 대출금액의 10% 이내 면제
- 대출 실행 3년 이후 면제
하나은행 주택담보대출
시중은행의 경우 인터넷으로 한도나 금리를 알아볼 수 없고 상담받기를 권고하고 있습니다.
개인 정보를 입력하고 상담 예약을 누르면 전화로 혹은 방문해서 대출 상담을 받을 수 있습니다.
금리도 알아보기 힘들게 안내하고 있네요.
시중은행의 경우 영업점 기반으로 돌아가다 보니, 그리고 추후 발생할 문제를 사전에 예방하자는 차원에서 영업점 안내를 권고하고 있습니다.
그리고 실제 대출을 받아보실 생각이라면 상담은 꼭 받아보시길 바랍니다!
대출대상
아파트를 담보로 제공하는 손님
대출한도
담보대출 가능액 범위내 (단, 통장대출은 최대 3억원)
대출기간
만기일시상환 : 5년 이내 (단, 구입자금대출은 10년 이내)
통장대출 : 5년이내
분할상환 : 1년 ~ 50년
상환방식
만기일시상환(일시대출, 통장대출), (부분)원(리)금균등분할상환
마치며
간단하게 주택을 담보로 대출을 일으키는 주택담보대출에 대해 알아봤습니다.
주택금융공사, 인터넷뱅킹, 시중은행으로 나눠서 볼 수 있습니다.
개인별로 상황이 다 다르기 때문에 꼭 다 알아보시고, 꼼꼼하게 알아보시고 최적의 대출을 받길 바라겠습니다.
이자는 저축입니다! 사채는 쓰면 안되지만, 적정한 상황에서의 빚 = 레버리지 는 투자의 기본 이치입니다.