아무도 안 알려줘서 직접 정리하는 직장인의 상급지로 갈아타기 프로젝트.
지금 살고 있는 집을 매물로 내놓고, 새로운 매물을 찾기 위한 방법에 대해 자세히 다룰겁니다.
각자의 상황이 다르겠지만, 상황에 맞게끔 대입해서 꼭 좋은 매물을 찾읍시다!
제가 어떤 상황에 처해있는지는 아래 글을 확인해주세요~
집내놓기
제일 먼저 살고 있는 부동산에 내놔야 합니다.
의리를 지키느라 아파트를 매수할 때의 부동산에만 올릴 필요는 없습니다.
주변의 모든 부동산에 아파트에 매물로 등록해달라고 연락돌리면됩니다.
자신의 부동산에 등록된 매물일수록 더 신경을 써줍니다.
만약 다른 부동산의 매물을 중개하게된다면, 복비(수수료)를 나눠서 받아야 하니 주변 부동산에 다 등록해 놓는게 좋습니다.
“000아파트 000동 0000호 인데요, 매매가 000에 올려주세요. 급매로 올려주세요. 올수리고, 일정협의 가능해요, 세부사항도 협의 가능합니다. ”
이런식으로 요청하면됩니다. 그리고 자세한 내용은 아래와 같습니다.
급매 : 급하게 내놓는 매물이니 신경좀 써달라
올수리 : 인테리어를 하고 들어왔는지, 그 수준이 어느정도인지 올수리 = 바로 들어와서 살수 있을 정도로 다 고쳐져있다.
일정협의 : 매도자가 집을 빼고, 매수자가 집을 들어오는 일정이 협의가 가능하다
세부사항 : 계약 상세조건. 매매가 네고를 한다던지, 계약금 /중도금 /잔금 비율이라던지, 가전/ 가구 물려받을 수 있는지 등
그리고 당일 혹은 하루 정도 지나면 네이버 부동산에 매물로 등록되게 됩니다!
여기서 주의할 사항은 각자만의 기준이 있어야합니다.
나는 5억은 꼭 받을거야. 10억은 꼭 받을거야 라든지
나는 10월까지는 가격 상관없이 팔거야 라든지
기준을 가지고 있지 않으면 격변하는 부동산 시장에서 계속 흔들리더라구요.
싼 매물도 계속 나오고, 집보러오는 사람도 없으면 가격이 너무 높나.. 라는 생각이 들고,
우리집이 제일 싸고, 집보러오는 사람이 너무 많으면 가격이 너무 싼가 라는 생각이 들고..
자신만의 기준을 꼭 가지고 있어야, 하락장이든 상승장이든 멘탈이 안 흔들리더라구요
물론 100만원이라도 더 받고 싶은게 사람마음이라, 쉽지 않습니다..
집보여주기
이제 매물로 등록되었으니, 집을 보러온다는 매수자들이 등장하게 됩니다.
매수자한테 바로 연락이 오는건 아니고, 부동산 중개인 통해서 연락을 받게 됩니다.
그럼 일정을 조율하시고 보여드리면 됩니다. 일정 조율을 매번하는게 귀찮다면 미리 평일 몇시 이후, 주말 몇시 이후만 가능하다고 부동산에 말해 놓으면 됩니다.
그리고 집 보러 오기전엔 집을 깨끗히 해놓는게 좋습니다.
같은 매물이라도 더 깨끗하고 살기 좋아보이는 매물이 매력적이기 때문입니다.
집은 숫자로만 표현할 수는 없으니까요
선매도 후매수
여기서 주의할 점은.. 우리는 무조건. 무조건 집을 팔고, 새 아파트를 사야합니다.
만약에 가격이 싸다고 매수부터 하게되고, 매도를 못했다면 굉장히 곤란한 상황에 빠지게 됩니다.
새로 사고자하는, 매수하고자 하는 아파트의 잔금을 치르지 못할 것이고, 상황에 따라서 2주택자로 판단되어 세금 문제도 발생할 수 있습니다.
우리는 무조건 선매도. 후매수로 진행해야 합니다. 욕심은 화를 부릅니다.
= 먼저 팔고, 나중에 사자
그런 의미에서 제 생각엔 갑자기 집 보러오고 싶다는 경우도 왠만하면 무슨 노력을 해서라도 보여주세요.
현재 집을 6억에 매물로 내놨을 때는 연락이 없어서, 집 보러온다는 사람이 있으면 반가웠습니다.
근데 빨리 팔고 넘어가야되는 상황이라 판단해서 가격을 5.7억으로 낮췄더니 평일 기준 2-3번, 주말 기준 4-5번 정도 방문하더라구요.
하지만 정작 집을 매수한 사람은 평일에 갑자기 집 볼 수 있냐고 연락온 분이었습니다.
일정이 있어서 밖에 나와있었는데, 갑자기 비가왔고, 이럴 바엔 집이나 보여주자 싶어서 바로 유턴해서 집을 보여줬는데..
그분이 바로 다음날 매수 의지를 밝히셨습니다.
이런걸 보면 인연이 있다고, 주인을 찾아 간 것 같습니다.
매수 체크리스트 설정
내가 살 아파트를 정할 기준을 정해야 합니다.
실제로 거주할 집이기 때문에, 아파트 가격이 추후 오르는 것도 중요하지만 사는 동안 잘 지낼 수 있는 아파트를 골라야합니다.
상황에 따라서 리스트가 다를 수 있지만 저는 아래 리스트를 가지고 매수할 아파트를 평가했습니다.
그리고 아래 리스트만 가지고 평가해도 왠만한 매물은 분석 가능합니다.
물론 제일 중요한 건 가격입니다
입지 / 교통 / 학군 / 개발 / 실거주 다섯개의 파트로 분석하시길 바랍니다.
- 직주근접 : 서대문, 역삼과의 교통이 편리한가?
와이프가 서대문 제가 역삼에서 근무하기 때문에 서울 중심부로 가거나 아예 외곽으로 빠졌어야 했습니다.
딱 중간인 용산이나 강남은 쉽지 않으니.. 상황에 맞게 좋은 아파트를 찾아야겠죠 - 차량교통 : 차량으로 이동하기 편리한가? 올림픽대로, 강변북로, 외곽순환도로 등 큰 도로로 나가기 편리한가?
신도림 주변에 거주했는데, 서부간선도로 진짜 맨날 막혀요. 바로 주변 가는데도 서부간선도로에서 30분은 걸리더라구요
차로 출퇴근을 하지는 않지만, 주말, 그리고 평일에도 차를 타고 움직이니 중요한 요소입니다.
그리고 교통 편리성은 아파트 가격에도 물론 영향을 미칩니다. - 편의시설 : 대형마트 , 백화점, 편의점 등 편의시설이 근접한가
중요하죠. 하지만 이건 배달로 어느정도 커버가 가능합니다. - 자연환경 : 공원, 강, 천, 산, 숲 등 산책할 수 있는 공간이 존재하는가
저희 부부는 굉장히 중요한 요소입니다.
산책을 자주하고 강아지도 키울 예정이라 주변에 산책할 수 있는 자연환경이 필수라고 생각했습니다. - 학군 : 초등학교 / 중학교 학업성취도 및 진학률
대한민국에서 학군은 사실상 집값에 큰 영향을 미친다고 볼 수 있습니다.
대치 / 목동 / 미아 등 직주근접보다는 학군 때문에 가격 상방선을 유지한다고 할 수 있죠 - 개발호재 : 동네나 주변환경에 대한 개발호재가 있는가
추후 아파트가격에 영향을 미치게 됩니다.
GTX와 같은 호선이 생기거나, 재개발 지역으로 주변 정리가 된다던가. 살기 좋은 동네가 된다는건 가격이 높아질 가능성이 높다는 거겠죠 - 이외 아파트 환경
주차공간 : 주차공간은 충분한지 지하주차장은 있는지 등
사용승인일 : 같은 가격 같은 입지라면 신축일 수록 가성비가 좋은 매물입니다. 모두 신축에 살고싶어하죠 ㅠ
세대수 : 일정 규모 이상의 세대수를 유지해야 불황기에도 매도가 잘됩니다.
현관구조 : 계단식 > 타워형 > 복도식 순으로 선호합니다. - 이외 개인 상황에 맞는 조건들
매물찾기
이제 살고 싶은 아파트를 찾아봅시다.
요즘엔 손품(손으로 발품판다는 뜻)팔 수 있는 환경이 너무 잘되어있습니다.
각각의 어플리케이션을 소개해드리는걸로 대신 하겠습니다.
네이버 부동산
주로 가격 필터를 걸고 매물을 살펴보고, 중개인에게 연락할 때 사용합니다.
현재 매매조건으로, 9억이하의, 20평대이상, 300세대 이상의 필터를 걸어서 네이버 부동산을 살펴본건데
예시로 신사동과 개봉동을 캡처해 놨습니다.
(매물이 없는쪽과 많은쪽을 비교한 것이지 다른 의미는 없습니다 )
호갱노노
매물을 분석할때 진짜 많이 사용하는 앱입니다.
신고가, 변동, 인구, 공급, 경사, 출근, 거래량, 학원가, 분위지도, 외지인비율, 상권, 직장인연봉, 배송생활권, 미분양, 역전세, 하락거래 등
필요한 정보들을 많이 뽑아서 정리하실 수 있을 겁니다.
저는 주로 해당 아파트의 실거주 의견을 많이 봤습니다. 커뮤니티로 잘 활용되고 있습니다.
실제 사는 사람들의 의견들을 들어볼 수 있습니다.
아래와 같이 여러 메뉴들을 확인할 수 있습니다. 오른쪽은 상권에 대한 내용입니다.
아실 – 아파트실거래가
https://asil.kr/asil/index.jsp
최근에 제일 많이 사용한 앱 같네요. 아실입니다.
실거래가 외에도 가격비교, 여러단지비교, 매물, 많이산단지, 거래량, 갭투자, 매수심리, 공급물량, 미분양, 인구변화, 분양가비교, 학군비교, 대단지, 조회수, 월세수익 등
많은 정보를 제공하고 있습니다.
아래와 같이 많은 메뉴와 정보를 제공합니다. 단지별 학군도 비교할수 있습니다. 가격도 물론 비교 가능하구요
매물분석
네이버 부동산 ,아실, 호갱노노를 통해서 자신에게 제일 적합한 매물을 찾습니다.
적합한 매물은 많으면 많을수록 좋다고 생각합니다. 내가 우위에서 재면서 비교할 수 있기 때문이에요
그리고 위에서 정리한 체크리스트와 각종 앱에서 제공하는 정보들을 조합해서 정리하고, 나에게 맞는 매물을 찾습니다.
또한 재개발, 재건축을 포함해서 개발 내용들도 앱에서 제공하니 함께 보셔야겠죠?
내가 잘 사는것도 중요한데, 우리의 목적은 아파트로 차익 실현하는 것도 있으니까요
임장돌기
부동산의 꽃 임장입니다.
임장은 실제로 그 동네 분위기도 파악하고, 아파트도 가보고, 실제 집도 들어가보면서 발로 뛰는걸 의미합니다.
아무리 앱들이 많은 정보를, 잘 제공한다고 해도 부동산은 실제 발로 가봐야 합니다.
보통 평일 저녁이나 토요일(일요일은 부동산이 쉽니다.)에 매물을 등록해 놓은 부동산에 연락해서 일정을 잡으면 됩니다.
“네이버 부동산 000매물 보고 연락드렸습니다. 제가 화요일 19시 ~ 20시 사이에 집을 보려고하는데, 집주인분과 일정 상의해서 알려주세요” 라던지
“네이버 부동산에서 그 동네 1,2,3,4,5 매물 봤느데, 공동중개하시죠? 이 매물들 다 보고 싶으데 일정 정리해서 알려주세요”라고하면 편합니다.
추운 겨울에 눈로 뒤덮힌 언덕도 올라가봐야하고,
더운 여름에 땀뻘뻘흘리면서 언덕 꼭대기에서 아이스크림도 하나 먹어봐야하고,
차로 다니는 것도 좋지만 저는 대중교통을 타고 다니며 발로 뛰는걸 추천합니다.
다음에는 실제 임장기로 돌아오겠습니다.
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