이제 한 챕터를 넘어갈 고지가 눈 앞에 보입니다.
동시에 매도와 매수를 진행하고 있기 때문에 양측의 이해관계와 원하는 조건들을 조율하는게 키포인트 인데요.
‘이걸 어떻게 하지?’ 라는 질문을 많이 받았는데, 아무도 안 알려줘서 실후기 총정리로 직접정리하게 되었습니다.
본격 매수계약입니다. 매수계약만 체결하면 그래도 한시름 놓을 수 있다고 볼 수 있습니다.
제가 살집에 대해 도장 쾅 찜해놨다고 볼 수 있기 때문인데요 .
계약까지 어떻게 진행했는지는 아래 글을 참고해주세요~
매도 계약 + 매수계약조건 확정
기존 주택의 매도계약와 신규 주택의 매수계약이 맞물려있고, 게다가 협의 중인 중도금과 입주시기는 양쪽을 맞춰야되기 때문에 계약날까지 불안할 수 밖에 없었습니다.
그래서 매도 계약이 중요했습니다. (이런 상황이 아니더라도 매도 계약이 제일 중요합니다 )
매도 계약은 잘 진행됐습니다.
사실 원하는 조건들을 사전에 다 맞췄다면 계약 자체는 큰일이 아닙니다.
그냥 만나서 인사하고 도장찍고 서류 나눠가지고 돌아가면되기 때문입니다.
하지만 저희는 본계약에서 조율해야하는 조건들이 있었습니다.
입주시기와 중도금이었는데요. 이 둘 빼면 사실 조율할게 없긴하죠.
조율 과정은 아래 글에 정리해 두었으니 참고해주세요!
저희는 매도와 매수를 동시에 진행하기 때문에 양측에 영향을 미치는 조건들은 매도계약을 진행하면서 바로 매수 중개인 쪽에 전달했어야됐어요
하지만 저는 매수하는 쪽에서는 특별한건 없어서 바로 진행했고, 세부 계약조건들은 사전에 다 정해졌기 때문에 계약일만 정하고 바로 가계약금을 보냈습니다.
기존에 매도자측에서 가계약금을 받지 않는다고 했기 때문에(그냥 자기들을 믿어달라고 했거든요..)
저희로서는 안도의 한숨을 내쉴 수 있게 되었습니다.
가계약금을 보내면 매수계약도 시작됐다는 뜻입니다.
매수 계약
매수 계약전에 챙겨야 할 것들이 있습니다.
- 신분증
- 인감도장
- 이체한도 증액 ( 필요하다면 실물 OTP )
- 공동명의의 경우
– 공동명의자 동시 출석 : 신분증 / 도장 ( 사인 대체 가능 )
이것보다 중요한건 매수계약하면서 대출 시행하는데는 문제 없는지 확인해보시길 바랍니다.
LTV : 아파트를 담보로 대출이 얼마나 가능한지
용산구, 서초구, 강남구, 송파구를 제외하고 아파트 가격의 70%까지 대출을 받을 수 있습니다.
DSR / DTI : 내 소득대비 얼마나 대출을 받을 수 있는지
자신의 소득이 적으면 아파트를 담보로 풀로 대출을 받을 수 없습니다.
모든 대출은 DSR 혹은 DTI를 확인하기 때문입니다. 은행은 능력이 없는 사람에겐 돈을 빌려주지 않아요.
DSR DTI를 꼭 확인하세요!
원리금상환금 : 내가 대출을 받는다면 월에 얼마나 상환해야 하는지
DSR DTI에는 충족해서 대출을 받았는데, 월 상환금액이 생각보다 많다면?
그게 바로 하우스 푸어입니다. 집을 가지고 있는 것 외엔 아무것도 할 수 없는 삶
집만 있으면 돼! 라고 외치며 집을 막상 샀는데, 생각과 다른 삶이 기다리고 있을 수 있습니다.
자신이 대출을 받은 다음 월에 얼마나 상환해야되는지 원리금 상환금을 꼭 확인하세요
대환 가능여부 : 내가 지금 다른 대출을 이미 상환하고 있는 상황이라면 대환(다른 대출을 받아 상환하는것)이 가능한지
저의 경우 갈아타기였기 때문에, 기존의 대출을 가지고 있는 상황에서 다른 대출을 받을 수 있는지 확인했어야 했습니다.
보통 다 가능합니다. 하지만 저의 경우 보금자리론 -> 특례보금자리론 ( 사실상 같은 상품 ) 이었기 때문에 추가 확인 했습니다. -> 가능합니다
하지만 몇 대출 상품의 경우 중도상환수수료가 존재하고, 아니더라도 다른 제약사항이 있을 수 있습니다.
다른 상품으로 갈아탈 수 있는지 꼭 확인하시길 바랍니다.
명의 : 혼자사는 경우 단독명의 / 같이 사는 경우 공동명의
요즘 결혼식만 올리고 혼인신고 안하시는 분들 많죠? 저도 똑같은 상황입니다.
하지만 이번에 공동명의로 주택구입을 진행하게 되었고, 이와 관련해서 궁금한 사항들이 많으실겁니다.
저는 많았거든요.. 제가 진행하면서 궁금했던거 정리해 드릴게요
공동명의 주택구입
Q. 법적으로 결혼하기 전인데 공동명의가 가능한가요?
A. 공동명의는 타인과도 가능합니다. 단순히 지분을 나누는 것이기 때문입니다.
하지만 계약을 진행할 때, 꼭 같이 방문해서 진행해야 합니다.
Q. 단독명의로 구입하고 혼인 후에 명의를 나누면 되는거 아닌가요?
A. 안됩니다. 아 물론 안되는건 아니지만 주택에 대한 증여세가 발생합니다.
남자1 과 여자1이 결혼한다고 했을때, 보통 이런 경우 한 명이 자산을 다 가지고 있기 때문일텐데요.
case1 ) 현금을 증여하고, 공동명의로 구입하는경우
부부끼리 현금 증여는 6억까지 비과세입니다. 만약 문제가 된다면 혼인 관계 증여인 점을 증명하면 됩니다.
이 때, 발생하는 세금은 주택에 대한 취득세 뿐 입니다.
case2 ) 단독명의로 구입하고, 주택을 증여하는 경우
주택은 부부사이라도 하더라도 증여세가 부가됩니다.
이 때, 발생하는 세금은 주택에 대한 취득세 + 주택 1/2에 대한 증여세 입니다.
절세합시다!
Q. 공동명의로 진행할 시, 대출은 어떻게 되나요?
A. 제가 받는 특례 보금자리론의 경우에는 신혼부부 우대 상품이 있습니다. 하지만 조건이 맞지 않아서 받지 않았습니다.
이와 별개로 대출 단독 시행 / 공동 시행이 가능하니 각 상품을 확인해보시길 바랍니다.
저는 마이너스통장을 뚫어놓고 오래 안써서 그런지 이체한도가 줄어있더라구요.
인증방법도, 이체한도도 바꾸고 계약을 하러 떠났습니다.
신한은행 기준으로 이체한도는 아래와 같습니다.
실물OTP는 1회 1억 / 1일 5억
모바일 OTP는 1회 천만원 / 1일 오천만원
부동산에 도착해서 계약할 때는 이미 다 확인을 해놨기 때문에 큰 문제는 없습니다.
그리고 중개인 분께서도 하나 하나 안내해 주십니다.
- 당일의 등기부등본을 떼서
1) 추가 대출한 내용없는지 확인
2) 소유자가 변경되지 않았는지 확인 - 주택의 소유자와 매도 계약자가 동일한 지 확인
- 계약 조건 재 확인 : 최종 정리 (추후 협의 어려움 )
- 계약금 계좌이체
- 종료
필요한 내용들을 하나 하나 확인하고, 도장도 찍다보면 계약금을 보내는 순간이 옵니다.
이 때, 꼭 계약서에 작성되어 이는 매도자의 계좌번호로 현금을 계좌이체하시길 바랍니다.
단독명의의 경우 매수자가 전부, 공동명의의 경우 나눠서 내도 가능합니다.
계약 엎어질 뻔한 썰
근데 저는.. ㅎㅎ 계좌이체하려고 하니까 실물 OTP가 배터리가 나갔더라구요. 집에선 됐었는데….
꼭 확인하시길 바랍니다. 계좌이체 못하면 즉, 계약금 못내면 계약 엎어집니다.
여기서 신의 한수는 공동명의 매수였다는 겁니다. 와이프랑 나눠서 내면 되니까요.
와이프한테 절반을 보내달라고 하고, 저는 그자리에서
이체 인증 매체를 실물 OTP 에서 모바일 OTP로 바꾸고 feat. 신분증 인증을 위해 매도자 앞에서 찰칵찰칵찰칵찰칵
천만원씩 나눠서 보내면.. 어찌저찌 계약금도 다 내게됩니다.
혹시나 이런 경우를 겪으시는 분들은.. 참고하시고 도움이 되길 바랍니다.
이렇게 계약금을 냈더니 매도자 측에서. “000씨, 천만원씩 계약금 다주셨네요 ^^” 라고 눈웃음을 보낼겁니다.
2023 최고의 치욕적인 순간 .
이렇게 매수계약까지 끝내면, 한시름 덜게 됩니다.
오늘은 치맥이다! 단 일주일이었지만, 길고 길었던 매도계약부터 매수계약까지의 순간들…
이제 대출 신청하고 시행하는 포스팅으로 올게요!