갈아타기의 기본은 선매도 선매수입니다. (=먼저 팔고, 사기 )
만약 매수를 먼저하고, 입주시기가 다가왔는데 매도를 하지 못한다면 굉장히 난처한 상황에 처하게 됩니다.
운이좋아서 입주전에 기존 주택을 매도할 수도 있겠지만, 이런 큰 거래에서는 리스크를 줄이는게 최선이므로 꼭 기존주택 매도부터 진행해주시길 바랍니다.
저는 개인적으로 임장을 꾸준히 돌고나서 마음에 드는 매물을 정해 놓고, 기존 주택이 팔릴 것 같으면 매수를 동시에 하는 것을 추천드립니다.
직접 매도와 매수를 동시에 진행하면서 느낀 후기와 함께 주의사항을 자세히 총정리해드리겠습니다.
앞으로 갈아타기를 준비하시는 분들께 큰 도움이 되길 바랍니다.
제가 어떤 상황에서 거래를 진행하는지는 아래 글을 참고해주세요~
동시 매도 / 매수
매도 계약을 체결함과 동시에 매수계약을 동시에 진행하는 것을 의미합니다.
진행함에 있어서 양쪽의 의견을 중간에서 조율하면서 스트레스를 받을 수는 있지만, 반대로 생각하면 조율하면서 저한테 유리한 상황을 만들 수 있습니다.
하지만 이를 진행하면서도 무조건 기존 주택 매도를 조금 더 앞순위로 생각하고 진행해야 합니다.
기존주택을 매수하려는 매수자의 의견을 매도측 중개인(매수자 입장에선 매수측 중개인)쪽으로 부터 전해듣고,
이걸 제가 매수하는 신규 주택 매수측 중개인에게 전달해서 신규 주택의 집주인인 매도자에게 전달되어야 합니다.
부동산 계약을 진행할 땐 매수자 – 매도자 혹은 매도자 – 매수자 직접 대화는 진행하지 않습니다.
매도자와 매수자는 각각의 이해관계가 있고, 반대편에 있기 때문에 직접 얘기하면 원하는 바가 완전히 반대일 것 입니다.
이를 “중개”하기 위해 중개인이 있는 거고, 완충제 역할을 하여 계약이 원활하게 진행될 수 있도록 도와주는 역할을 합니다.
위의 그림에서 보셔서 아시겠지만, 중간에서 계속 원하는바를 전달 전달 전달 전달 해야되기 때문에, 여기서 오는 스트레스가 장난아닙니다.
하지만 이것만 이겨내면 좋은 조건으로 계약을 진행할 가능성이 높아집니다.
진행과정과 각 단계에서의 주의사항을 실 후기로 전해드리겠습니다.
기존 주택 매수자 등장
기존 주택의 매수자가 등장함과 동시에 바로 매수할 신규 주택에 연락해서, 매매가 혹은 조건이 그대로인지 확인하고 집을 보러갈 일정을 예약하시길 바랍니다.
저의 경우 매수자가 가계약 의사를 밝히자 마자, 제일 마음에 들었던 아파트의 중개인에게 집을 한 번 더 보고 싶다고 전화를 했습니다.
그리고 1000만원 깎아줄 수 있는지, 네고를 걸었습니다. ( 부동산은 뭐든지 네고입니다. 네고하십시오! )
하지만 단지에서 이미 신고가가 나와서 집주인이 2000만원을 올리겠다는데.. 너무 괘씸하더라구요.
몇 달 내내 팔리지도 않고 가격도 그대로였는데, 갑자기 2000만원이나 올린다니… 하지만 무너지면 안됩니다.
일단 집주인한테 잘 얘기해달라고하고, 집을 다시 보러갈 예약을 합니다.
이렇게 할 수 있는 건 이 전에 미리 임장을 다 돌아놨기 때문입니다.
그리고 매도계약을 체결하면서 나온 조건들을 정리해서 매수측 중개인에게 전달합니다.
저의 경우 “8월 말에 입주하고싶다”라는 조건만 맞추면 됐고, 매수측 중개인 쪽에서도 3개월 이내면 가능하다고해서 매도 가계약을 체결했습니다.
매도 가계약 체결후 매수측 중개인과 다시 얘기해보니 “3개월은 주셔야한다”를 잘못말한거더라구요.
결과적으로는 10월 초로 양측 협의 가능성을 열어두고 구두로만 살짝 협의하고 계약때 추가 협의하기로 진행했습니다.
이렇듯 모두 사람인지라 와전될 수 있으므로, 진행하실때 두 번 세 번 확인하시길 바랍니다.
별거 아닐 수도 있지만, 이거 때문에 엄청 스트레스 받았거든요
신규 주택 임장
가계약을 진행하고 나서 본계약까지는 보통 일주일 이내에 진행하게됩니다.
그말은 즉슨, 동시 매도/매수 계약을 진행하려면 일주일 안에 제가 갈 집을 정하고 거래조건을 정리하고 가계약은 진행해야한다는 뜻입니다.
가고 싶은 아파트를 최종으로 정했다고 하더라도, 금액이 큰 거래이다 보니 마음을 열고 다른 매물도 살펴봐야합니다.
기존 주택 매수자로부터 계약 조건을 정리하고 가계약금을 받은날 동시에 두개의 아파트(매물) 임장을 예약 / 방문했습니다.
- 최종 선택지였던 신당 삼성에 방문 예약
- 당일 최종 선택지중 하나였던 금호 두산에 방문
신당 삼성의 매매가가 올라갔으므로, 제대로 평가하려면 마음을 비우고 다시 비교할 수 밖에 없습니다.
운좋게 금호 두산을 바로 방문해서 볼 수 있었고, 바로 차를 몰아 밤 9시에 집을 방문했습니다.
(양해해 주신 중개인분과 집주인분께 감사드립니다.)
심지어 궁금했던 고층의 매물을 볼 수 있어서, 마지막까지 고민하게 되더라구요
그리고 다음날엔 신당삼성의 다른 매물까지 비교해가면서 마지막의 마지막까지 임장을 돌았습니다.
일주일안에 가계약을 진행해야되는건 맞지만, 약 10억짜리 거래입니다. 신중에 신중을 기해야 합니다.
오랫동안 고민한 결과인지, 결국엔 원래 연락했던 매물로 정하게 되었습니다.
가격을 올렸더라도, 1) 타 매물과 가격이 똑같았고 2) 내부 인테리어가 잘되어있어서 건들지 않고 들어갈 수 있고 3) 양측 계약 조건을 맞출 수 있고(다른 집은 12월 입주였어요..)
그냥 몇 개월 동안 돌아다녔을 때 이정도로 마음에 드는 매물이 없었습니다.
다시 방문해도 똑같은 의견이었거든요.
집을 꼼꼼히 보고(저희는 인테리어를 안하고 들어갈 생각이었으므로 꼼꼼히 봐야했습니다), 부동산으로 내려와 세부 계약 조건을 정리합니다.
세부 계약조건
- 매매가 : 보통 매물로 나온 가격에서 최소한 이사비용정도는 빼주는게 관례입니다.
- 중도금 : 금액 및 일정
- 가전 / 가구 등 포함여부 : 붙박이장이나 식기세척기 인덕션 등 가전 / 가구 달라고 하면 놓고가는 경우가 있어요
– 인덕션 : 가져간다고 하면 가스레인지 설치해주고 가야합니다.
– 식기세척기 : 가져가면 하부장에 구멍이 뻥 뚫리게 돼요. 가져간다고 하면 추가 네고 진행하세요
– 붙박이장 , 블라인드 , 커튼 : 이 집에 맞춰서 사이징된 것이기 때문에 놓고가라고하면 보통 놓고갑니다.
– 이외 가전 / 가구 : 필요하다고 판단되면 무조건 달라고해보세요. 가끔 운이 찾아온답니다~ - 입주시기 : 잔금 / 이사 / 청소 / 인테리어 등이 시작되는 날이므로 협의 필수입니다.
그리고 이 조건을 양쪽 협의하면 가계약금을 보내고 계약일을 나중에 잡으면 됩니다. (가계약금을 보내면서 계약일을 잡아도 되구요)
하지만, 문제는 어디에나 있습니다.
계약조건을 다 정했는데, 매도자측에서 가계약금을 안받는다고 하는겁니다.
생각을 좀 더 해봐야된다는 이유더라구요. 내일 오전에 확실히 해서 전해주겠다고 하더라구요
이 이유 때문에 가계약금을 넣는건데, 뭐든지 확실히 하는게 좋으니 가계약금을 넣고 가셔야합니다.
하지만, 매도자측에서 자기는 생각이 안 바뀌니 돌아가시라고 전화를 두 세번 해도 똑같은 의견이었습니다.
더 전화했다간. 매물 놓치겠다 싶어서 갑질당하고 집으로 돌아오는길은 불안, 초조 했지만 일단 실타래가 풀리는 것 같아서 기분이 좋았습니다.
중도금
하지만, 다음날 1분 1초 시계만 기다리며 받은 전화는 충격적인 요구사항을 전해왔습니다.
“중도금 6억을 달라”
중도금은 통상 매매가격의 40%를 요구하곤 합니다. ( 계약금 : 중도금 : 잔금 = 1 : 4 : 5 )
하지만 실제 부동산 거래를 진행할 땐 계약금 + 중도금 <= ( 매매가격 – 채권최고액(근저당) ) / 2 을 요구할 수 있습니다
중도금 6억을 달라는 얘기는, 아파트에 대한 명의도 가지고 돈도 다 가지겠단 소리입니다.
만약 집주인이 날라버리면, 저는 빚더미에 앉게 되고 뭐 망했다고 봐야죠
어느정도냐면 매수측 중개인 쪽에서도 ‘이 거래는 절대 안한다며, 거래하면서 이런 조건은 처음듣는다’라고 할 정도였습니다.
저도 피가 차게 식더라구요. 어이없는 수준을 넘어섰습니다.
매물을 다시 찾아야 했습니다. 당장 이번주 토요일이 매도 계약인데 말이죠.
이렇게 되면 한 달 안에 집을 빼주고.. 새로 들어갈 집을 다시 찾아야된단 뜻입니다.
그 기간동안 단기 전세든 월세든 찾아야되고, 장기 보관이사도 진행해야 합니다. 다 돈이죠.
※ 단기 월세 / 전세
작은 보증금 혹은 보증금 없이 단기로 거주하는 것을 의미합니다. 그대신 월세가 비싸죠
※ 보관이사
이사 들어갈 집이 비어있지 않은 상태거나, 인테리어를 하는 등 짐을 바로 넣을 수 없는 경우에 진행합니다.
A-> 보관 -> B 이사를 두 번 진행해야하므로 두 배의 이사비가 들고, +로 보관 비용까지 듭니다.
하지만, 매도자 측에서도 잘못된걸 느꼈는지 매매가의 40%를 요구했습니다.
통상 이렇게 알려져 있다고는 하지만 이건 많이 요구하는거에요 꼭 주의하세요!
저는 계약날이 되어야 확답을 줄 수 있으니 기다려달라고 했고, 매도자 측에서도 계약날까지 기다려주기로 했습니다.
이렇게 협상의 여지를 열어두는 것이 중요합니다.
쓰다보니 너무 많은 내용을 다루게 되었네요.
찐 매도계약 / 매수 계약 2편으로 돌아오겠습니다!!!!
1 thought on “1주택자 아파트 갈아타기 : 매수계약 엎어질 뻔한 후기와 총정리 1편”