갈아타기 위해서는 먼저 집(아파트)을 부동산에 내놔야 합니다. 그리고 집을 사겠다는 매수자한테 연락이 오면 여러 계약조건을 조율한 뒤, 매도계약을 체결하게 됩니다.
집을 사겠다는 매수자 등장부터 가계약 그리고 매도계약까지 어떻게 진행되는지 유의사항은 무엇인지 총 정리해드리겠습니다.
제가 어떤 상황에서 갈아타기 마음먹었는지는 아래 글을 참고해주세요~
매수자 등장 : 무조건 많이 보여줄 것
우리가 임장을 돌러 다니듯, 우리집을 임장돌러 오는 사람들이 있습니다. 그리고 집을 팔기위해서는 집을 꼭 보여줘야합니다.
가끔 특정한 이유로 집을 보여주지 않는 분들도 계시더라구요. 과거 좋은 매물이 있었는데, 집주인분께서 집을 안보여주는 조건으로 싼 가격을 제시한 것이었습니다.
저는 실거주가 목적이었기 때문에 당연히 매수(구입)하지 않았습니다.
투자목적 혹은 전세를 줄 목적이라면, 집을 보지 않고 사는 것도 매물을 싸게 구하는 방법일 수 있으나, 실거주를 목적으로 하신다면 집 내부를 꼭 보는게 좋겠죠?
아니면 같은 단지의 여러 매물을 충분히 살펴보고, 안봐도 걱정이 안된다면 매수 진행하시면 됩니다.
우리의 목적은 집을 파는 겁니다. 매물로 내놓은 우리집을 보고싶다는 매수자가 등장하면 갑작스럽게 연락이 오더라도 시간을 맞출 수 있다면 최대한 조정하여 집을 보여주시길 바랍니다.
저희집의 경우에도 주말에 2-3팀 평일에 3-4팀 정도 집을 보러 왔었습니다. 초반에는 집을 마음에 들어하니까 금방 팔릴 줄 알았습니다.
하지만, 여기에 흔들리시면 안됩니다. 모두 다 왠만하면 집을 칭찬하고 갑니다. (인테리어를 잘 해놓기도 했지만..ㅎ 저희집 뷰가 미쳤거든요..)
하지만 실제 매수자는 평일 오후 갑자기 당일 저녁에 집을 볼 수 있냐는 사람이었습니다. 저녁에 신당쪽 임장 돌 계획이 있어서, 일정을 미뤘습니다.
근데 갑자기 비가 오기 시작… 그래서 집이나 보여주자하고 가능하다는 의사를 밝히니 바로 집으로 온다고 하더군요.
그 사람이 저희집 매수자였습니다.
매수자가 등장했다면, 상급지 아파트 갈아타기를 본격적으로 시작할 수 있습니다.
계약 조건 수립
보통 진짜 집을 매수하려는 사람은 최소한 두 번은 집을 보러옵니다. 실제 저희집 매수자의 경우에도 부모님이랑 한 번 더 집을 보러왔었습니다.
특이한 점은 부모님과 집을 보기로 예약되어있던 당일 천만원 깎아주면 바로 가계약금을 넣는다고 하더라구요. 이런식으로 계약조건은 양측에서 협의하기 나름입니다.
제일 중요한 건 평정심을 유지해야합니다.
집을 팔고싶은 마음이 간절하지만 티를 내지 않아야합니다. 상대방도 사실 이 집을 사고싶은 사람이니까요. 근데 이게 진짜 어렵습니다.
이 번에 못팔면 언제 또 팔 수 있을지 모른다는 두려움 때문에 흥분되고 조급해지기 마련입니다. 또 반대로 너무 강경하게 내 주장만 내세운다면 매도 기회를 놓칠 수 있습니다.
평정심을 유지하되, 적당히 매수자의 조건을 들어주면서 계약을 꼭 체결하시길 바랍니다.
저희 매수자의 계약조건은 이랬습니다.
1. 입주 시기 : 한 달 뒤 입주
저희는 매도계약과 매수계약을 거의 동시에 네고를 하고 있었기 때문에, 저희가 매수하려는 부동산과 연락하며 매도 / 매수에 영향을 미치는 조건들은 조율을 할 필요가 있었습니다.
저희집 7월 중순기준 8월 말에 입주하고 싶다는 요청을 했었습니다. 그리고 제가 들어갈 아파트에서도 3개월 이내면 가능하다고 얘기해서, 그대로 진행하기로하고 가계약금을 받았습니다.
근데, 제가 매수하는 부동산 측에서 ‘3개월은 필요하다’를 ‘3개월 이내 가능하다’로 잘못전달한 것이었고, 계약일 당시 추가 협의가 필요했습니다.
사실 가계약금 자체도 법적인 효력을 가지기 때문에, 만약 저희 집 매수자 쪽에서 8월 말 입주하겠다. 배액배상 해달라 라고 우기면 저희쪽에서는 할말이 없는 상황이었습니다.
하지만 가계약 직후 제가 매수하려는 부동산 측의 실수로 잘 못 협의되었으므로, 추가 협의가 필요하다는 의사를 밝혔고 저희 집을 매수하려는 측에서도 협의 진행하자는 의사를 밝혔습니다.
본 계약 당시 우리는 이제 원하는 것을 쟁취해야 합니다.
이런건 무조건 텍스트로 남겨야 합니다.
하지만 협상이란건.. 이 마저도 쉽지 않습니다.
2. 주택 가격 : 천만원 깎아달라
의례상 매매가에서 이사비용이라도 빼주는게 모두가 은연중에 알고 있는 관례같은 것입니다. 근데 1000만원은 너무 과도했고, 저희는 가전 다 줄테니 매매가 전부 다 달라 등 여러가지 네고를 시도했습니다.
결과적으로는 커튼, 블라인드 등 부수기재와 쇼파 등 가구들을 놓고가는 조건으로 500만원만 할인해 주기로 가계약을 진행했습니다.
가계약금 입금
계약조건이 어느정도 협의되면, 매매가격의 1%에 해당하는 가계약금을 매수자가 매도자에게 송금하게됩니다.
1. 법적인 효력을 가지기 위해.
가계약금을 송금한 경우, 매도자 측에서 일방적으로 해지할경우 배액배상을 요구하는 등 일방적 해지가 힘들어집니다.
2. 변심을 방지하기 위해.
사람마음은 순간순간 달라지기 마련입니다. 자고일어났더니 계약조건이 맘에 들지 않을 수 있고, 주기로 했던 가구가 아까워지고.. 이런 변심을 막기 위한 수단입니다.
3. 계약의 시작
법원의 판례에 의해 최근 계약 시점을 가계약금을 보낸 것 부터 계약의 시작으로 본다고합니다. 그래서 부동산에서 계약서 작성 시, 작성일자가 아닌 가계약금을 송금한 날짜로 작성하기도합니다.
그렇게 1%에 해당하는 가계약금을 받고, 계약을 진행하게 되었습니다. 가계약금은 꼭 매수자 본인이 계좌이체해야합니다. 나중에 증명할 수 있어야 하기때문입니다.
1. 매수자 본인 계좌에서
2. 매도자 본인 계좌로
3. 현금 계좌이체할 것
저희는 이거래와 동시에 저희가 매수하는 거래 / 계약도 동시에 진행하게 되었는데, 저의 매수 거래는 다른 포스팅에서 다루도록 하겠습니다.
본 계약
매도자는 본 계약 당시 챙겨야할 것들이 있습니다.
1. 신분증
2. 인감도장
3. 본 아파트의 등기부등본
그리고 매수자도 본 계약 당시 아래 항목을 챙겨야 합니다.
1. 신분증
2. 인감도장
그리고 매도자 , 매수자, 중개인이 한 부동산에서 만나 계약을 진행하게 됩니다.
보통은 가계약 당시에 세부사항을 어느정도 정해 놓기 때문에 본 계약에서는 서로 얼굴 보며 좋게 좋게 서류작업만 진행하고 마무리합니다. 시간도 얼마 걸리지 않습니다. 중개인이 알아서 다 챙겨주니까요.
하지만 저의 경우 입주시기와 중도금에 대한 협의가 제대로 이뤄지지 않았기 때문에 본 계약에서 협의를 진행해 내줄 것은 내주고, 얻어낼 것을 다 얻어내야 합니다.
협의할 내용이 많은 경우 부동산에 30분정도 먼저 가는 것을 추천드립니다. 부동산 계약은 중개인이 사회자라고 생각해주시면 됩니다. 매도자와 매수자 모두 중개인의 안내에 따라 계약을 진행하기 때문입니다.
그러므로, 먼저가서 원하는 바를 밝히면 중개할 때 반영되기 마련입니다. 중개인의 경우 거래를 성사시키는 것이 목적이기 때문입니다.
각 이해타산자들의 목적
중개인 : 부동산 거래의 성사
매도자 : 비싼 가격에 물건(아파트)를 판매
매수자 : 싼 가격에 물건(아파트)를 구입
그래서 저희는 30분 정도 부동산에 먼저 가서 중도금은 안 받아도 좋으니, 입주시기를 10월 초로 맞출 수 있게끔 미리 어필해두었습니다.
[부동산 계약시 필요한 내용 여기로 옮기기]
매수자 분께서 오시고, 계약은 순조롭게 진행됐습니다. 중개인 분꼐서 잘 조율해주셨기 때문이에요. 그리고.. 제일 중요한건 여러분.. 공부하고 부동산 거래하세요. 매수자 분께서 부동산 계약/거래에 대해 아무것도 모르는 상태였습니다. 아무것도 모르면 아무것도 쟁취할 수가 없습니다. 내가 무엇을 주장할 수 있는지, 어떤걸 포기하는게 이득인지, 적어도 계약이 어떻게 진행되는지 정도는 공부하고 계약을 진행하시길 바랍니다.
결국 저희는 입주시기도 원하는 시간에 맞추고, 중도금도 원하는 것보다 더 많이 받게 되었습니다.
중도금
통상 중도금의 경우 가계약 진행할때 협의하고 진행하는 경우가 많습니다. 하지만 저희는 다른 사항들을 협의하느라 중도금은 가계약 당시 협의하지 않고, 본계약에서 협의를하게 되었습니다.
비용지불은 계약금 / 중도금 / 잔금으로 구성되어있으며, 통상 매매대금의 10% / 40% / 50%로 알려져 있습니다. 구글이나 네이버에 쳐도 저렇게 안내되는 경우가 많습니다. 그리고 이렇게 진행해도 문제는 없습니다. 중도금은 협의의 영역이니까요.
하지만 실제 중도금 계산은 아파트 매매가격에서 빚(근저당 잡혀있는 금액)을 뺀 가격의 절반까지 계약금 + 중도금으로 요구할 수 있습니다.
계약금 + 중도금 <= ( 매매가격 – 채권최고액(근저당) ) / 2
보통 계약이 진행될때는 이런 안내 없이 중개인 쪽에서 “얼마까지 가능하세요?”이런 식으로 물어보게됩니다. 이런 내용을 모르고 있으면, 정말 가능한 금액을 다 주게되겠죠? 실제 저희 매수인측에서 가능한 금액을 다 말씀하시더라구요. 그렇게 계약이 진행됐구요.
결과적으로 저희는 입주시기와 중도금 모두 얻고자 하는 것 이상으로 얻어내는 협의를 이뤄냈습니다.
계약 시 유의할 점
매수자와 매도자 모두 기본적인 공부는 하고 가셔야합니다. 위의 내용만 봐도, 그리고 다른 포스팅만 봐도 호구잡힐 일은 없으실 겁니다
매수자인 경우
1. 집이 너무 마음에 들더라도, 티내지 말아야 합니다. 사고싶은 티를 너무 많이 내면, 매도자 측에서 협의하려고 하지 않을거에요
2. 원하는 조건을 충분히 다 얘기해야합니다. 계약은 양측의 협의가 전부라고 봐도 무방하기 때문에, 일단 원하는 건 다 얘기하고 협의하시길 바랍니다.
3. 입주시기는 빠를 수록 좋고, 중도금은 적게 줄 수록 좋습니다.
4. 등기부등본 / 토지대장 등 서류를 확인하세요- 중개인이 다 설명해줍니다
5. 어느정도 협의가 이뤄졌다면, 본인 계좌로 매도자에게 가계약금을 계좌이체하시길 바랍니다
6. 계약 당시에도 협의는 계속해서 이뤄지기 때문에, 원하는 것을 분명히 하고 가시길 바랍니다.
매도자인 경우
1. 결국 매수자도 우리집을 원해서 온 사람입니다. 평정심을 유지하세요
2. 매수할 집을 미리 물색하고, 매도와 매수를 동시에 진행하시길 바랍니다. 그렇지 않으면 매수자가 원하는 걸 다 들어줄 수 밖에 없습니다. 나중에 조율을 위한 피해를 떠안을 수 밖에 없죠
3. 입주시기는 늦게, 중도금은 최대한 많이 받는게 좋습니다.
4. 어느정도 협의가 이뤄졌다면, 본인 계좌로 매수자로부터 가계약금을 받으시길 바랍니다
5. 계약 당시에도 협의는 계속해서 이뤄지기 때문에, 원하는 것을 분명히 하고 가시길 바랍니다.
매도 / 매수 계약 모두 협의를 진행해야합니다. 원하는 것을 명확히하고 적당히 조율해가며, 쟁취해내는 것이 중요합니다!
1 thought on “1주택자 아파트 갈아타기 : 매도계약(집팔기)”