배경
2020년 폭등기 초반부에 e-보금자리론을 이용해 서울에 집을 매매한 평범한 직장인입니다.
서울 집값이 떨어진 틈을 타 상급지로 갈아탈 준비를 하고 있고, 상급지로 갈아탔습니다.
(사실 글쓰는 시점에는 갈아타는 중.. 매일 매일이 불안과 초조에 떠는 중 )
모든 게 처음해보는 것들이라 뭘 하나 하려고 하면 다 찾아봐야되는데, 누구하나 정확하고 자세히 알려주는 사람이 없어 모든 과정을 정리하려고 합니다.
갈아타기를 준비하는 놀고먹는게 꿈인 모든 직장인에게 도움이 되길 바라며, 이 글을 보고 나처럼 불안에 떨지 않았으면 합니다.
이번 글을 통해 내가 얼마짜리 집을 살 수 있는지 알아보겠습니다.
우리는 서울에 있는 모든 집을 살 수 없습니다. (ㅠㅠ)
내가 살 수 있는 집을 찾고, 그 중에 제일 좋은 집에 들어가는게 목표입니다.
그러기 위해서는 내가 가지고 있는 현금과 내가 받을 수 있는 대출을 확인하는게 제일 중요합니다.
집값 < 가지고 있는 현금 ( 가용 현금 ) + 집을 담보로 받을 수 있는 대출 ( 담보 대출 ) + 내 신용으로 받을 수 있는 대출 ( 신용 대출 ) + 기타 대출
가용 현금 : 계좌에 현금화 할 수 있는 자금
여유로우면 좋겠지만, 모든 현금을 털어서 집을 산다고 가정하고 모두 현금화 했을 때 얼마인지 확인해야합니다.
국내주식, 미국주식, 코인, 금(실물) 등 바로 내 계좌에 바로 현금화 할 수 있는 자산을 얘기합니다.
( 각각에 대한 내용들은 다른 글에서 다뤄보도록 하겠습니다! )
주택담보대출 주요 개념 : LTV DSR DTI
제일 중요합니다. 사실 집은 주담대로 산다고 해도 과언이 아닙니다.
주담대는 사실 주택을 담보로 받는 대출을 총칭하며, 각 대출의 상품마다 특성이 다릅니다.
하지만, 집을 담보로 얼마를 받을 수 있는지 확인하기 위해서는 LTV, DSR, DTI에 대해 알고, 확인해야 합니다.
LTV (Loan-to-Value) : 주택 구매자가 얼마나 많은 대출을 받을 수 있는지를 나타내는 비율
ㅁ LTV의 개념: LTV는 주택 구매자가 부동산을 구매하기 위해 대출로 얻을 수 있는 금액과 해당 부동산의 시가(또는 가격) 사이의 비율을 의미합니다.
높은 LTV는 구매자가 적은 자금으로 많은 부동산을 구매할 수 있게 해주지만, 동시에 은행이나 금융기관의 입장에서는 높은 리스크를 의미합니다.
LTV = 대출액 (대출 받을 금액) / 집값(부동산 평가가격) * 100
예를 들어, 주택 구매자가 1억 원의 대출을 받아 1억 5천만 원짜리 부동산을 구매하려고 한다면 LTV를 다음과 같이 계산할 수 있습니다.
LTV =1억 원 / 1억 5천만 원×100≈66.67%
2023.07.06 기준으로 강남구, 서초구, 송파구, 용산구만 조정대상지역으로 남고, 나머지는 모두 해제되었습니다.
| 주택가격 | 구분 | 투기지역 및 투기과열지구 |
조정대상 지역 | 기타 지역 |
|
9억 이하
|
서민실수요자(무주택) | 50% | 60% | 70% |
| 1주택(처분조건) | 40% | 50% | 70% | |
| 2주택 이상 | 30% | 30% | 60% | |
|
9억 초과
|
9억 이하분 | 40% | 50% | 9억 이하와 |
| 9억 초과분 | 20% | 30% | 동일 | |
|
15억 초과
|
– | 불가 | 9억 초과와 동일 | |
DSR (Debt Service Ratio) : 총부채 원리금 상환 비율
연 소득에서 모든 대출의 원금과 이자를 전부 더한 원리금 상환액이 차지하는 비율
DSR = 대출 상환 및 기타 부채 상환 금액 / 대출 신청자의 소득 * 100
월별 부채 상환 금액에는 일으킨 모든 대출이 포함됩니다. (주담대, 신용대출, 마이너스통장, 2금융권 등 )
예를 들어, 대출 신청자의 월소득이 500만 원이고 월별 상환해야 할 부채가 150만 원이라면 DSR을 다음과 같이 계산할 수 있습니다.
DSR=150만 원 / 500만 원×100=30%
은행권 40% , 비은행권 5-60% 가 넘으면 대출이 나오지 않으니 대출 상품을 확인해야 합니다.
DTI (Debt-to-Income) : 총부채상환비율
연소득에서 주택대출 원리금 상환액과 기타 부채에 대해 연간 이자 상환액이 차지하는 비율
ㅁ DTI : (주택구입 원리금 상환액 + 기타 대출 이자 상환액) / 대출 신청자의 연소득 * 100
참고) DSR – DTI
| 분 류 | 종 류 | 상환형태 | 원 금 | 이자 | |
|
주택
담보 대출 |
개별
주택담보대출 및 잔금대출 |
전액 분할상환 | 분할상환 개시이후 실제 상환액 |
실제
부담액 |
|
| 일부 분할상환 | 분할상환 개시이후 실제상환액 + 만기상환액 / (대출기간 – 거치기간) | ||||
| 원금 일시상환 | 대출총액 / 대출기간(최대 10년) | ||||
| 중도금ㆍ이주비 | 상환방식 무관 | 대출총액 / 25년 | |||
|
주택
담보 대출 이외의 기타 대출 |
구분 | DSR | 신DTI | ||
| 전세자금대출 예적금담보대출 보험계약대출 |
상환방식 무관 | 불포함 |
불포함
|
||
| 전세보증금 담보대출 |
상환방식 무관 | 대출총액 / 4년 | |||
| 비주택 담보대출 | 상환방식 무관 | 대출총액 / 8년 | |||
| 기타담보대출 | 상환방식 무관 | 대출총액 / 10년 | |||
|
신용대출
|
분할상환 | 대출총액 / 약정만기(5~10년) | |||
| 분할상환 외 | 대출총액 / 5년 | ||||
| 유가증권담보대출 | 상환방식 무관 | 대출총액 / 8년 | |||
|
장기카드대출
|
분할상환 | 대출총액 / 약정만기(5년 이내) | |||
| 분할상환 외 | 대출총액 / 약정만기(3년 이내) | ||||
| 기타대출 | 상환방식 무관 | 향후 1년간 실제 상환액 | |||
[출처 : 나무위키]
주택담보대출(주담대) 알아보기
시중 은행, 제2금융권, 주택금융공사 등 금융사에는 주택담보대출이 존재합니다.
우리는 싼 대출을 받아야 합니다. “금리”가 낮은 담보주택을 받아 이자를 상환하며 집을 매매하게 됩니다.
모든 상품을 하나하나 찾아가며, 비교하기엔 너무 많은 대출이 존재합니다.
제일 먼저 주택금융공사의 “특례보금자리론” 과 시중은행의 담보대출에 대해 알아보고, 비교해봐야합니다.
결론 부터 얘기하면 저는 특례보금자리론을 선택했습니다.
특례보금자리론을 선택한 이유 세가지!
- 체증식 상환 방식
이게 진짜 깡패입니다. 원리 상환액을 점점 늘리면서 갚아나가겠다는 건데, 5억 대출시 첫 달은 189만원 정도부터 시작합니다.
40년 내내 빚의 노예라고 생각할 수도 있지만, 몇년 살다가 또 갈아탈 생각을 한다면 원리 상환금은 당연히 적을수록 좋겠죠? - 불안정한 부동산시장
지금이 바닥이다. 이제 거품은 꺼진다. 이제 반등한다. 데드캣이다.
전문가들의 의견은 모두 다릅니다. 불안한 마음도 있고, 뒤쳐지고 싶지 않은 마음도 있기에.. 가성비 좋은 매물을 고르는게 목표였습니다.
(= 사실은 내 지갑이 제일 가성비 쓰레기인듯 ㅠㅠ)현재 서울 기준 조정지역해제 되어 집 가격에 70%까지 대출을 받을 수 있는데, 욕심덩어리인 미래의 나에게 짐을 넘기고 저는 풀대출 땡겼을겁니다.
그래서 무리하지 말자는 마음을 되새기고 되새겼습니다. - 9억 매물
서울에 9억 필터 걸고 매물을 살펴보면, 진짜 좋은 매물들이 많습니다.
제가 처음 보금자리론을 6억기준으로 받았을때랑은 또 다른 느낌이에요. 9억이면..! 비벼볼만 합니다.
물론 9.5억 기준으로만 봐도 더 좋은 매물이 많습니다만.. 욕심을 조금만 버리면 9억. 괜찮습니다.
특례보금자리론
원래는 “보금자리론”이라는 이름으로 한국주택금융공사에서 판매했던 대출인데, 침체된 부동산 시장을 살리기 위해 올해(2023)에만 판매하는 특례보금자리론!
ㅁ 대상요건
주택가격 : 9억원 이하 ( 매물, KB시세, 한국부동산원 모두! )
소득 : 제한 없음
자금용도 : 주택구입, 기존 주담대 상환, 임차보증금 반환
주택수 : 무주택자 또는 1주택자
ㅁ 지원내용
대출한도 : 최대 5억원
LTV : 최대 70%(생애 최초 80% )
DTI : 최대 60%
만기 : 10년 ~50년
만기 40년 : 만 39세 이하 또는 신혼 부부
만기 50년 : 만 34세 이하 또는 신혼부부(체증식은 50년 불가)
금리 : 4.15~ 4.45%
우대금리
사회적 배려층 우대금리 (0.4%)
신혼가구(0.2%)
중도상환수수료 없음 -> 이게 중요합니다. 지금 금리가 높아보여도, 나중에 갈아탈 수 있다는 얘기!
특례 보금자리론도 할 말이 너무 많아서 좀 더 자세히 다루겠습니다.
특례보금자리론 자세한 내용
가계(주택) 담보대출
Tip : “은행연합회 소비자포털“에서 금리 비교하여 제공합니다.
https://portal.kfb.or.kr/main/main.php
은행연합회 소비자포털 – 가계대출 금리 – 조건 선택 후 검색 하면 아래와 같이 금리를 비교해 볼 수 있습니다.
자세한 내용은 해당 상품을 판매하는 시중은행에 확인해보는게 필수입니다!
하지만 일단 제일 중요한 금리부터!
금리 비교하고 제일 싼 지점부터 상담을 받아보시면 좋을 것 같습니다.
신용대출 및 기타대출
직장인이라면 자신의 연봉의 1.2 ~ 1.5배까지 마이너스통장을 뚫어서 사용할 수 있습니다.
마이너스통장은 주거래은행의 월급통장을 마이너스(-)단위까지 사용할 수 있다는 뜻인데, 사실 신용대출입니다.
마이너스통장과 신용대출을 나눠서 생각하시면 안됩니다.
하지만 마이너스통장은 쓰는만큼 이자를 지불하기 때문에 사용이 편리하고, 이자를 아낄 수 있습니다.
예 ) 혹시몰라서 5000만원을 빌렸는데 500만원 정도만 쓰게된경우
마이너스 통장 : 500만원에 대해서만 이자 지불
일반 신용대출 : 5000만원에 대해 모두 상환하기 전까지, 5000만원에 대한 이자 지불
주거래 은행을 방문하여 “마이너스 통장 만들려고 왔습니다”라고 말하면, 친절하게 상담해 주실 겁니다.
이 외, 주거래 은행을 제외하고도 1,2금융권에서 신용대출을 받을 수 있습니다.
하지만 중요한건.. 절대..절대 무리하면 안됩니다…!! 다 자신이 갚아야할 빚입니다!
6 thoughts on “1주택자 아파트 갈아타기 : 대출 및 현금 확인하기”