특례보금자리론은 한국주택공사의 주택을 담보로하는 대출 상품입니다.
각종 뉴스나 언론을 통해서 많이 들어보셨을텐데요. 바로 소개 들어갑니다!
특례보금자리론
먼저, 특례보금자리론에 대해 기본 상품소개, 금리, 대상, 방법 등 기본 내용에 대해 다뤄보겠습니다.
둘째, 시중 주택담보대출이 아닌, 왜 특례보금자리론인지, 장점에 대해 다뤄보겠습니다.
셋째, 특례보금자리론을 막상 시행하려고 보니 우려되는 우려사항에 대해 다뤄보겠습니다.
특례보금자리론 기본내용
ㅁ 대상요건
주택가격 : 9억원 이하 ( 매물, KB시세, 한국부동산원 모두! )
소득 : 제한 없음 / 배우자 소득 생략 가능
자금용도 : 주택구입, 기존 주담대 상환, 임차보증금 반환
주택수 : 무주택자 또는 1주택자
채무자와 배우자의 총 주택보유 수가 본건 담보주택을 제외하고는 무주택(구입용도) 또는 1주택(상환,보전용도)
– 단, 대체취득을 위한 일시적 2주택자의 경우, 기존주택 처부조건부로 취급가능
– 기존주택은 대출실행일로부터 3년내 처분
=> 한국주택금융공사에 알아본 결과 시중 주택담보대출을 포함하여 보금자리론의 경우에도 특례보금자리론 시행 가능
대출승인일 현재 담보주택 평가액이 9억원을 초과하는 주택은 취급 불가 -> 중요
구입용도의 경우 시세정보, 감정평가액, 매매가액(낙찰가액, 분양계약서상 실매매액 등 매수인이 실제 지급한 금액) 중 어느 하나도 9억원을 초과하는 주택은 취급 불가
= 내가 산 금액, KB시세, 한국부동산원 평가액 모두 대출승인일 기준으로 9억을 초과하면 안됩니다.
= 8.9억짜리 집을 계약해서 대출을 신청했는데, 신청 기간 도중 KB시세가(일주일마다 업데이트) 9억을 넘으면, 대출 승인 불가 뜰 수 있어요..!
ㅁ 대출내용
대출한도 : 최대 5억원
조기(중도)상환수수료 없음
=> 중간에 상환해도 수수료를 내지 않아도 된다는 말입니다.
즉 특례보금자리론 받아서 쓰다가, 싼 대출 나오면 갈아타면 된다는 뜻!
LTV : 최대 70%(생애 최초 80% )
DTI : 최대 60%
ㅁ 금리
금리 : 4.15~ 4.45%(고정금리)
만기 : 10년 ~50년
만기 40년 : 만 39세 이하 또는 신혼 부부
만기 50년 : 만 34세 이하 또는 신혼부부(체증식은 50년 불가)
ㅁ 상환방법
그냥 무조건 체증식으로 하시면됩니다.
예시 ) 9억 주택/ 5억 대출 / 연소득 0.9억
우대금리
- 사회적 배려층 우대금리(한부모가구·장애인가구·다문화가구·다자녀가구 (각 항목별 0.4%p), 신혼 가구(0.2%p) 금리우대 가능하며, 최대 2가지 항목을 택하여 중복적용 가능)
- 미분양관리지역 내 미분양주택 입주자에 대한 우대금리(0.2%p)
가산금리
- 투기지역 담보물 (0.1%p)
LTV
아파트기준 최대 70% (기타주택은 65% 이내)
담보주택 소재지가 조정지역인 경우,
(또는) CB점수 271~614점 또는 MSS점수가 「MSS운영기준」에서 별도로 정하는 경우,
(또는) 소득추정방법을 사용하는 경우 담보주택의 유형별로 10%p씩 차감하여 적용
DTI
최대 60%
담보주택 소재지가“조정지역”인 경우 10%p 차감하여 적용
(조정지역일지라도 실수요자 요건에 해당되거나 임차보증금 반환용도인 경우에는 차감 적용하지 않음)
=> 2023.07 기준 강남 서초 송파 용산 제외하고 조정지역 모두 해제
신청방법
핸드폰 “한국주택금융공사 App”이나 인터넷 “한국주택금융공사”페이지에서 신청 가능
- u / 아낌 e 보금자리론 신청-> 무조건 아낌e로 하세요. 우리는 오프라인으로 진행할 거니까 : 우대금리 0.1%
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상담정보입력
홈페이지에서 공동인증서(구 공인인증서) 로그인 후 상담이 필요한 필수/선택 항목을 입력합니다. -
전화상담
공사의 상담원이 고객님께 전화를 드려 대출상담 후 대출신청에 필요한 구비서류를 안내해 드립니다. -
서류발송
안내받으신 서류를 우편 또는 택배로 공사의 관할 지사에 발송하거나 홈페이지(스마트 주택금융 어플 포함)에 서류 이미지파일을 직접 업로드하시면 심사가 진행됩니다.
-> 앱으로 진행하면 문서 알아서 가져갑니다. 문서 스크래핑! -
심사 및 승인
공사의 심사를 거쳐 승인된 결과가 고객님께 문자메세지로 발송, 심사내역은 홈페이지 내 마이페이지를 통해서 확인 가능합니다 -
은행방문/대출금수령
취급금융기관을 방문하여 대출약정 및 근저당 설정서류를 작성하고 대출금을 수령합니다.
-> 직접방문하지 않아도 계좌로 수령가능
작성기준으로 아직 신청까지만 한 상태여서, 다 시행하고 후기로 돌아오겠습니다.
주의사항
주택의 가격이 9억을 넘는경우
신청 후 주택의 가격이 올라서 승인이 실패한 케이스들입니다.
멘탈 무너질듯.. 저도 지금 걱정중인데 별일 없이 지나갔으면….
대출승인일 현재 담보주택의 평가액이 9억원을 초과하는 주택은 취급 불가
– 구입용도의 경우 시세정보, 감정평가액, 매매가액(낙찰가액, 분양계약서상실매매액 등 매수인이 실제 지급한 금액) 중 어느 하나라도 9억원을 초과하는주택은 취급 불가
– 주택면적에는 제한 없음
=>아파트 매매가(실제 계약하는 금액) 과 KB시세 / 없는 경우 한국부동산원 평균가 모두 9억 이하여야합니다
담보주택의 평가액은 대출승인일 현재의 ‘가격정보’, ‘「부동산 가격공시에관한 법률」의 주택 공시가격(이하 공시가격)’, ‘분양가액’, ‘「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」의 감정평가액’순서로 적용
가격정보를 이용한 평가방법
– KB국민은행 시세정보의 일반평균가를 우선 적용하되, KB국민은행 시세정보가없는 경우 한국부동산원(부동산테크) 시세정보의 하한평균가와 상한평균가를 산술평균한 값을 적용(이하 ‘시세정보’라 한다)
공시가격을 이용한 평가방법
– 주택에 대하여 국토교통부장관(지자체장)이 평가ㆍ공시한 가격
– 가격정보가 없어 공시가격으로 담보주택 평가 시 대출한도가 부족한 경우 공시가격이 없는 것으로 보고 공사 부담으로 감정평가 실시 가능
분양가액을 이용한 평가방법
– 가격정보가 없고, 다음 요건을 모두 충족하는 신규입주아파트(분양전환 임대아파트 포함)에 대한 잔금대출(투기지역 및 수도권 투기과열지구 제외) 취급 시에는 분양가액을 담보주택 평가액으로 적용
감정평가액을 이용한 평가방법
– 공사와 협약을 체결한 감정평가업자의 감정평가서※ 상 감정평가액. 다만, 선순위 디딤돌 대출이 있는 경우 주택도시보증공사(HUG)와 협약을 체결한감정평가업자의 감정평가서상 감정평가액 적용
공동명의
공동명의로 시행 가능합니다. 단, 부부거나 결혼 예정이어야 합니다.
제3자 담보제공은 배우자 또는 담보주택의 매도인으로 한정
– 공동명의 주택은 부부 전체지분에 대해 근저당권 설정하며, 배우자 외의 제3자 지분이 포함된 경우에는 취급 불가
– 다만, 상속에 따른 채무인수의 경우 배우자 이외 상속인의 담보제공 가능
결혼은 했지만, 안했어요 = 혼인신고 안하시는분들 많을 겁니다.
청약, 세금 등 여러 이유로 혼인신고를 안하는 커플들이 많은 것같은데, 저희도 그런케이스입니다.
혼인신고를 하지 않은 상태에서 공동명의가 가능한가 ?
네 가능합니다. 공동명의 자체는 원래 타인과도 가능합니다. 단 특례보금자리론의 경우 부부이거나 결혼 예정자여야 합니다.
혼인신고는 언제까지?
대출 승인 후, 3개월 이내에 혼인신고(결혼)를 해야합니다.
기존 대출의 상환 및 특례보금자리론 시행
시중 은행의 주택담보대출이나 기존 보금자리론을 가지고 있더라도 3년 이내 기존 주택 처분하면 특례보금자리론 받을 수 있습니다.
보금자리론의 상환과 특례보금자리론의 실행을 동일한 날에 시행 가능합니다.
특례보금자리론 신청 시, 기존 보금자리론 상환예정 선택하는게 있습니다.
FAQ
상환방법
가상계좌
매수자가 불안해서 상환 가상계좌로 직접 송금하는 경우가 있는데 본인이나 매수자 등 누가 입금하든상관없습니다.
가상계좌에 원단위까지 정확하게 입금해야합니다.
만약 이체 한도가 1억이라서 1억씩 보내는거면 가상계좌 세번 받아야합니다. ( 잘 안되면 콜센터에 전화하면서 진행)
근저당해제
특례보금자리론(신규) 시행날 (잔금일) 당일 매매건의 근저당이 해제되어야합니다. 근저당이 설정되어있는 상태에서 특례보금자리론 시행은 가능하나, 당일 근저당을 말소시켜야한다는 뜻입니다.
= 내가 시행한 대출금을 매도자한테 보내고, 매도자가 상환하고, 당일에 근저당해제해야함
금리가 다를경우
매월 기본금리 조정등으로 대출 신청시점과 실행시점의 금리가 달라 질 수 있는데, 이 경우 대출신청시점과 실행시점의 대출 기본금리 중 더 낮은 금리를 적용합니다.
우대금리는 대출신청일(단, 주택가격은 대출승인일)을 기준으로 판단합니다.
선순위 대출이 있는경우
보금자리론은 1순위 설정을 원칙으로 하지만, 다음의 선순위 대출이 있을 경우에는 후순위 설정도 가능합니다.
- 전세권 또는 공공목적으로 행정관청이 설정한 지상권, 지역권의 경우
- 주택도시기금대출 또는 공사 보금자리론
선순위 설정액만큼 대출액은 차감됩니다.
- 기금대출 설정액, 전세권 설정액만큼 선순위 대출로 차감하는 것이 원칙이며, 다만 공사가 사전심사하거나 양수한 보금자리론 또는 디딤돌대출의 경우 대출잔액을 차감합니다.
신청 후 내용 변경이 필요한경우
신청 후에 확인을 위해 콜센터에서 연락이 오는데 상담사 통해서 내용 변경할 수 있습니다.
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